Tipy pred kúpou apartmánu

Pri dnešnej trhovej situácii je veľmi dôležité pri kúpe nehnuteľnosti s investičným zámerom poznať všetky špecifiká, ktoré vplývajú na úspech Vašej investície.

Investovanie do nehnuteľností po roku 2019 už nepatrí medzi najvýnosnejšie investície. Je dôležité charakterizovať túto investíciu ako konzervatívnu a tak sa na zámer kúpy aj pozerať. Položte si otázku, prečo ma zaujíma kúpa apartmánu nech je to kdekoľvek na Slovensku a čo od toho očakávam?

Z našich skúseností pri správe nehnuteľností pre majiteľov ako aj zo skúseností z realitných projektov za tie roky dedukujeme, že najpodstatnejšia nie je prekvapujúco kalkulačka, ale emócia.

Ak patríte medzi Sulíkové deti s obľubou excelu a kalkulačky, určite viete, že nie je dôležité kúpiť výhodne, ani šetrne. Stále platí zlaté pravidlo, poloha je svätý grál. Ak vlastníte apartmán v prémiovej lokalite, jeho zhodnotenie v zube času bude najlepšie. Najväčší kapitálový nárast za posledné roky zaznamenali prémiové apartmány, atypické dispozične, riešením materiálov.

Nadštandardné apartmány v unikátnej lokalite znamenajú jedinečnosť miesta. Plochy na výstavbu je síce dosť, tej atraktívnej však málo. Ak je málo ponuky, rastie aj cena. Vyberajte preto s prihliadnutím na tento faktor.

Okrem kapitálového nárastu hodnoty Vašej nehnuteľnosti na atraktivitu kúpy vplýva aj jej výnosnosť. O výnose sa môžeme baviť za predpokladu, že plánujete aktívne apartmán prenajímať koncovým zákazníkom a teda na krátkodobý prenájom. Ak sa priamo nenachádzate v danej lokalite a nedokážete apartmán obsluhovať sami, nájdite si spoľahlivého partnera. Zo štatistík ktoré evidujeme ešte z doby, kedy sme vykonávali primárne mentoring zariadení a nastavovanie predajných kanálov jasne vyplýva, že spolupráca s profesionálnou agentúrou sa oplatí.

Vy ako majiteľ síce nezarobíte viac a naoko sa môže zdať, že musíte kŕmiť ďalšie ústa. Opak je pravdou, profesionalita pri procesoch a vylepšenie predajnosti zaručia vyšší úhrnný predaj ročne. Ak na provízii zaplatíte nemalé prostriedky, a na konci dňa dostanete na účet tie isté prostriedky, stále je to pre Vás víťazná situácia. Ušetrili ste si čas, nervy a námahu. A to je to najhodnotnejšie.

Väčšina projektov predáva len prázdne steny a stavbu. Máloktorý developer do hĺbky premýšľa nad tým, aby po rozpredaní apartmánov ponúkol pre majiteľov ideálne riešenia. Ak nad tým nepremýšľa developer, mali by ste vy.

Aby Váš apartmán aj niekto navštevoval a aby z toho nebol len obyčajný "byt" na netradičnom mieste, pozerajte na možnosti doplnkových služieb. Vybavenie apartmánu nekončí prahom Vašich dverí. Každým rokom stúpa počet hostí, ktorí okrem postele a TV očakávajú aj možnosti vyžitia. Sme zvyknutí na to, že máme do pár sekúnd neuveriteľné množstvo zábavy a interakcií.

Dôležitým faktorom je kvalita parkovacieho miesta. Ide o vonkajšie parkovacie miesto? O miesto v garáži? Je prístup dostatočne široký. Dokáže do garáže vstúpiť aj veľké SUV?

Ak ide o apartmán pri lyžiarskom svahu, nachádza sa v budove spoločná lyžiareň? Má si kde hosť osušiť lyžiarky?

Bude mať budova recepciu? V akom režime? Kto ju bude prevádzkovať? Koľko Vás to bude stáť?

Môže si hosť v rámci budovy prejsť do reštaurácie? Najlepšie platiaci zákazník očakáva služby. A vy očakávate najlepšie platiaceho hosťa. Je to win-win pre obe strany.

Saganmánia spôsobila nárast záujmu o cykloturistiku. Budú si mať hostia kde uschovať svoje drahé ebajky? Očistiť ich kolesá?

Medzi bežné poplatky pri vlastníctve nehnuteľnosti patrí platba za inkaso (energie), poplatok za správu areálu, fond opráv, ak ide o areál v rezorte, často sa vyskytuje aj poplatok za kosenie, ohrabávanie snehu, prevádzku recepcie, wellness a podobne.

Berte do úvahy aj tieto faktory. Developer pri pokuse o predaj sľúbi nízke náklady na fungovanie, realita však môže byť iná. Kto bude dané služby vykonávať? Aký je predbežný vymeriavací základ? Pôjde o kompetentné firmy?

Aj v tomto biznise funguje rodinkárstvo. Peter pozná Mareka, ten má ženu, ktorá by rada prevádzkovala apartmány a je to jej snom. To, že je to jej snom ešte neznamená, že na to má znalosti a dokáže Vaše ťažko zarobené peniaze zhodnotiť.

Developer postaví budovu, 50% apartmánov si ponechá, zvyšok predá. O predaj  ubytovacích kapacít sa starajú sami, aj napriek tomu, že z odvetvia nemajú žiadnu skúsenosť. Toto je najhorší variant, nakoľko Vás dokážu pri schôdzi jasne prehlasovať vo všetkom, čo sa im bude zdať vhodné. Kultúra a slušnosť na Slovensku je na tom ako Plesnivec Alpínsky.

Ako spoznáte serióznu spoločnosť? Jednoducho. Ako každý biznis, je to najmä o ľuďoch. Kto podnik vedie? Akým spôsobom? Majú recenzie? Úspechy z minulosti? Hotelovú prax? Alebo ide o firmu, ktorej zákazky dohadzuje majetnejšia rodina?

Mali sme možnosť vstúpiť do správy apartmánov v projektoch, ktoré sa nachádzajú v rôznej fáze života. Tie staršie nehnuteľnosti narážajú na problém s úpadkom pozície na trhu, slabou výkonnosťou a sú často prevalcované novým projektom v okolí. Každá nehnuteľnosť má svoju životnosť čo sa týka dizajnu a atraktivity. Najmä ak sa do nej ďalej neinvestuje.

Vyberajte projekty, kde je minimálne stavebná firma s históriou výstavby pri mnohých projektoch. Ak už niečo postavili, vždy sa viete dostať k informáciám ako sú majitelia s bývalou budovou spokojní. Na trhu sa nachádza veľké množstvo firiem, ktoré sa dostali k pozemkom a nemajú žiadnu prax s výstavbou. Šetria na materiáloch, dodávateľoch a v konečnom dôsledku za to zaplatíte vy.

Rovnako však na trhu nájdete veľmi serióznych developerov, ktorí myslia na dobré meno a uvažujú dopredu. Je v ich záujme, aby projekt dopadol dobre a aby mohli túto činnosť vykonávať aj vďaka spokojným klientom aj naďalej.

Ideálny scenár kúpy je taký, kedy ako majiteľ viete využiť svoj apartmán bez obmedzení. Viete si ho do sýtosti užiť. Nachádza sa v lokalite, ktorá má hodnotu a máte k nej aj citovú väzbu. Plánujete ju navštevovať aj s rodinou. Prežiť v nej krásne chvíle.

Za posledné dva tri roky sme totiž v praxi nevideli pri aktuálnych cenách návratnosť investície pod 10 rokov. Nemajte prehnané očakávania a kupujte najmä ak potrebujete zarobené peniaze konzervatívne uložiť.

Z výnosov investičného apartmánu nezbohatnete. Môže Vám však priniesť veľa skúseností, zážitkov a emócií.